El carácter abusivo de la cláusula de la caducidad del término y ejecución de la garantía en múltiples contratos de préstamo con garantía hipotecaria publicados en la página Web de la Superintendencia de Bancos de la República Dominicana.

        La Constitución de la República, en su artículo 59, dispone que “toda persona tiene derecho a una vivienda digna con servicios básicos esenciales”. En nuestro país, cada vez más, el usuario dominicano se ve en la necesidad de acceder a los servicios financieros ofrecidos por las entidades de intermediación financiera para adquirir el producto más importante en la vida de una persona: Una casa o un apartamento. Este acceso se manifiesta en el otorgamiento de préstamos con la garantía de la misma vivienda, los cuales muchas veces contienen estipulaciones desproporcionadas y confusas en perjuicio de los intereses del usuario financiero. Por lo que, en una primera parte, trataremos ciertas cláusulas abusivas estipuladas en los contratos de adhesión de préstamo hipotecarios, y en la segunda parte, las argumentaciones jurídicas para readecuar, modificar o eliminar dichas estipulaciones, de conformidad a las disposiciones legales dominicanas.

         En primer lugar, en una gran parte de los contratos de adhesión de préstamos con garantía hipotecaria, nos encontramos con la exigibilidad inmediata del préstamo por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a cargo del usuario prestatario. Varios de estos contratos publicados en la página web de la Superintendencia de Bancos de la República Dominicana, como órgano sectorial regulador, estipulan como causas de caducidad y la resiliación de los mismos, el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones esenciales o accesorias por parte del usuario prestatario. En consecuencia, la entidad de intermediación prestamista, sin poner en mora y apoderar un Tribunal, exigiría el total de la suma adeudada con los intereses, y la ejecución de la vivienda dada en garantía, en caso de que el usuario prestatario no obtempere al pago total adeudado y convenido contractualmente.

          Por ejemplo,  la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos (APAP) establece en las condiciones generales de unos de los contratos de adhesión de garantía hipotecaria, que se encuentran publicados en la página web de la Superintendencia de Bancos, que “en caso de que EL DEUDOR dejare de cumplir cualesquiera de las obligaciones asumidas frente a EL ACREEDOR, el presente contrato será exigible de pleno derecho, sin necesidad de ninguna formalidad judicial o extrajudicial y, en consecuencia, EL DEUDOR perderá el beneficio del término y de las condiciones de pago acordadas, pudiendo EL ACREEDOR exigir el pago inmediato de la suma adeudada en principal e intereses, haciéndose ejecutable la garantía consentida…” (Cláusula Décimo Novena: Causas de Caducidad. Contrato de préstamo con garantía hipotecaria estándar. Asociación Popular de Ahorros y Préstamos).

         En este mismo sentido, el Banco Nova Scotia instaura en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria (no solar)  que “la falta de pago a vencimiento de cualesquiera de las sumas que por concepto de capital, intereses, accesorios o cualquier otro concepto, sean adeudadas por EL CLIENTE a EL BANCO en virtud del préstamo resolverá de pleno derecho el presente contrato sin necesidad de ninguna formalidad previa o requerimiento y, en consecuencia, EL CLIENTE perderá (n) el beneficio del término y las condiciones de pago que se otorgan para el pago de los valores recibidos y será ejecutable la garantía que por el presente contrato EL CLIENTE otorga a EL BANCO” (Artículo Cuarto. Terminación. Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria (no solar), Banco Nova Scotia (Scotiabank).

          Asimismo,  el Banco BDI funda en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria que “es expresamente entendido y acordado que se producirá de pleno derecho, sin necesidad de intervención judicial alguna, la pérdida del beneficio del término concedido (haciendo: i) exigibles la totalidad de las sumas; ii) Ejecutables las garantías concedidas), en adición a las otras causas descritas en este contrato, la ocurrencia de algunas de las circunstancias descritas a continuación: 1.- El incumplimiento de alguna de las obligaciones de pago puestas a cargo de EL (LA) DEUDOR (A), en la forma, plazo y proporción descritos en este contrato;…” (Artículo 11 del Contrato de préstamo con garantía hipotecaria, Banco BDI, S.A.).

            De la misma manera, el Banco Múltiple León, en el contrato de venta y préstamo con garantía hipotecaria, en su artículo décimo cuarto; la Asociación La Nacional de Ahorros y Préstamos para la Vivienda, en el contrato de préstamo hipotecaria, en su artículo tercero; el Banco Múltiple Caribe Internacional, en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, en su artículo 3.4; todos establecen estipulaciones muy parecidas a las antes citadas.

          De modo que, notamos como los contratos de adhesión de las diferentes entidades de intermediación financiera establecen que el incumplimiento de las obligaciones esenciales o accesorias hacen llegar el término del contrato de préstamo y por consecuencia la ejecución de la garantía, sin la necesidad de intervención judicial, ni la puesta en mora a dicho usuario prestatario. El incumplimiento de estas obligaciones corresponden, por ejemplo, al hecho de que el usuario prestatario no cumpla con el pago de una cuota establecida en los contratos; que no pague una cuota vencida de la póliza de seguro de vida o siniestros;  no entregue el Certificado de Título individualizado al banco prestamista en un tiempo determinado; no notifique al banco prestamista de cualquier daño material que sufra la propiedad; no mantenga la propiedad en buen estado de conservación; la obligación de no constituir gravamen; de vender sin el consentimiento del banco prestamista;  y  no cumplir con los gastos de la hipoteca; entre otros.

          Ahora bien, la resiliación del contrato de adhesión de préstamo hipotecario por parte del banco prestamista debe ser examinada desde el punto de vista de la gravedad del incumplimiento ya que se trata de un contrato sinalagmático. El juez tiene que valorar si la violación es muy grave. De manera que el banco no puede exigir de manera repentina la totalidad del préstamo adeudado, conjuntamente con sus intereses, sin poner en mora al usuario prestatario, y tampoco, puede ejecutar la garantía sin apoderar el tribunal correspondiente, puesto que esto afectará las disposiciones de orden público de la legislación dominicana, y la economía del contrato de préstamo hipotecario suscrito con el usuario prestatario.

         En este sentido, lo realmente abusivo de estos contratos de adhesión es hacer creer al usuario prestatario que con la llegada del término en caso de incumplimiento de cualquier de las obligaciones principales o accesorias, el banco prestamista puede resiliar el contrato sin que tenga que recurrir a los Tribunales de la República a someter la resiliación del mismo por un juez.

         La exigibilidad repentina de las sumas adeudadas en capital e intereses, por parte del banco prestamista, violenta las disposiciones legales del ordenamiento jurídico dominicano, como por ejemplo, el Código Civil y la Ley No.358-05 sobre Protección de los Derechos del Consumidor o Usuario.

         El Código Civil Dominicano, en sus artículos 1146 y 1184, tipifica que debe haber una puesta en mora y la resolución del contrato debe ser ordenada por un juez. Y, aún más, como se trata de una relación entre profesional y consumidor, este tipo de estipulaciones son consideradas abusivas y por consiguiente nulas de conformidad con el artículo 83, párrafo I, literales B y F, que disponen : “Son nulas y no producirán efectos algunos las cláusulas o estipulaciones contractuales que : b) Representen limitación o renuncia al ejercicio de los derechos que esta ley reconoce a consumidores y usuarios, o favorezcan excesiva o desproporcionadamente los derechos del proveedor ; f) Impongan condiciones injustas o discriminatorias, exageradamente gravosas o causen desprotección al consumidor o usuario“.

          La jurisprudencia francesa ha establecido que estos tipos de cláusulas son abusivas, decidiendo “mientras que posibiliten la resiliación del préstamo por un incumplimiento del prestatario al margen del contrato, considerado en términos generales relativas a la ejecución de convenciones distintas, esta cláusula crea un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes en detrimento del consumidor, así expuesto, por una decisión unilateral del prestamista, que no sea el mecanismo de la condición resolutoria, a un empeoramiento repentino de los plazos de amortización y una modificación importante de la economía del contrato de préstamo, el Tribunal de Apelación, ante el cual, por otra parte, no discute que los vencimientos de los contratos hipotecarios que  MX .. y C. .. fueron abonadas periódicamente, violó el mencionado texto; (Sentencia del 27 de Noviembre del 2008, Primera Cámara Civil, Corte de Casación Francesa)

          No obstante, la Comisión de Cláusulas Abusivas de Francia recomienda, desde el año 2004, que sean eliminadas las cláusulas que: “sugieren que el prestamista podrá declarar la caducidad del plazo para el incumplimiento de cualquier obligación o en caso de información falsa o inexacta en relación con una solicitud de información no es esencial para el contrato, y sin que el consumidor puede recurrir a los tribunales para impugnar el fondo de la caducidad”  (Recomendación No.04-03, relativa a préstamos inmobiliarios, del 30 de Septiembre del 2004)

          De la misma forma, la jurisprudencia española ha constatado la abusividad de la cláusula de resolución anticipada del préstamo por incumplimiento de prestaciones accesorias (Sentencia del Tribunal Supremo Español, de fecha 16 de diciembre del 2009). “Además, de que de la cláusula se deduce que únicamente se encuentra orientada al incumplimiento del consumidor, la misma resulta desproporcionada por atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse cada caso en particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida”. (Comentario de Sentencia. Cláusulas abusivas en contratos bancarios. Martín Espín Pascual. Profesor Titular de Derecho Civil, UCLM-CESCO).

          En conclusión, consideramos que se deben modificar las disposiciones contractuales impuestas previa y unilateralmente por el banco prestamista al usuario prestario en lo relativo a la pérdida del beneficio del término y la ejecución de la garantía inmobiliaria del contrato de adhesión del préstamo con garantía hipotecaria. Así, con respecto a las obligaciones esenciales, como el pago de la cuota mensual, luego del vencimiento de una, el usuario prestatario tendrá dos meses para pagarlas conjuntamente con los recargos por mora, luego de la puesta en mora al usuario prestatario. En caso de que éste no obtempere a dicho requerimiento, será demandado ante los Tribunales de la República en la resiliación del contrato de préstamo de garantía hipotecaria y daños y perjuicios con el objetivo de ejecutar la vivienda dada en garantía. Y, por último, con respecto a las obligaciones accesorias, el banco prestamista recurrirá a los Tribunales de la República para demandar la ejecución forzosa o las medidas legales que entienda imprescindibles.

[1] Postgrado en Economía y Derecho del Consumo en la Universidad de Castilla-La Mancha (en curso).

Postgrado en Derecho Civil en la Universidad Panthéon-Assas, Paris II.

Licenciatura en Derecho en la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM).